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學區規劃變動后能否因此解除購房合同

時間:  2019-11-05 14:13     
 
江西省樂安縣人民法院 羅成
 
  【案情】
 
  張某因女兒就讀需要,選定其聽說的規劃在“城關一小學區房”的乙小區購買房屋,并付清了購房款。但政府學區規劃并未將乙小區劃歸為“城關一小學區房”。張某因此向甲開發商提出解除購房合同,甲開發商以不符合解除合同情形為由拒絕。張某以情勢變更為由,要求解除房屋買賣合同。
 
  【分歧】
 
  關于本案中,對張某能否以情勢變更為由,解除與甲公司的房屋買賣合同,存在兩種不同意見:
 
  第一種意見為:根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉解釋(二)》第二十六條的規定:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。政府學區規劃并未將乙小區劃歸為“城關一小學區房”,繼續履行合同對張某明顯不公平,也不能實現張某購房的合同目的, 張某要求解除與甲公司的房屋買賣合同,應該得到支持。
 
  第二種意見為:張某以情勢變更為由,要求解除與甲公司的房屋買賣合同,不符合情勢變更的情形,依法不應當予以支持。
 
  【評析】
 
  筆者同意第二種意見,主要理由如下:
 
  情勢變更的意義,在于通過司法權力的介入,強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同,在合同雙方當事人訂約意志之外,重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險,其追求的價值目標,是公平和公正。
 
  本案不具備情勢變更原則的適用條件:(一)情勢變更須是當事人所不能預見的,且有不可預見之性質。在本案中,張某因女兒就讀需要選定其聽說的規劃在“城關一小學區房”的乙小區購買房屋,張某對于自己認定“城關一小學區房”系道聽途說,且甲開發商并未向張某作出乙小區是“城關一小學區房”的相關承諾,張某對自己的主觀過錯應當承擔責任。(二)因情勢變更而使合同的履行顯失公平,這是適用情勢變更原則的實質要件。甲公司銷售的乙小區系生活居住用房,甲公司在出售房屋時不違反誠實信用、公平合理原則。張某購買乙小區的房屋能夠實現居住的目的,購買的房屋和支付的房款并不存在顯失公平的情形,張某并未因購買乙區房屋而遭受巨大損失。
 
  綜上所述,張某以情勢變更為由提出解除購房合同,不符合法律規定,依法不應當予以支持。
 
 
來源:  中國法院網                                              責任編輯:馬靜
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